不動産投資
（ふどうさんとうし）不動産を購入・所有し、賃貸収入や売却益を得る投資手法です。直接的な不動産購入以外にも、REITなどを通じて間接的に不動産市場へ投資する方法があります。市場動向や地域性、運用コストが収益性に影響します。
不動産投資用語集
不動産投資でよく使われる専門用語を、初心者の方にもわかりやすく解説しています。 不動産投資に必要な基礎知識から実務的な用語まで、幅広く解説しています。
投資・市場
REIT
（りーと）Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）の略で、多数の投資家から資金を集め、不動産に投資する仕組みです。J-REITは日本版REITを指し、オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設などから賃貸収入を得て、その利益を分配金として投資家に還元します。
投資信託
（とうししんたく）多数の投資家から集めた資金をもとに、専門の運用会社が株式や債券、不動産などに分散投資を行い、その成果を投資家に分配する仕組みです。リスク分散が図られており、少額からの投資が可能な点が特徴です。不動産を投資対象とするものにはREIT（不動産投資信託）が含まれます。
株式市場
（かぶしきしじょう）株式が売買される市場で、企業が資金を調達し、投資家が株式を購入・取引する場です。国内外の市場があり、証券取引所を通じて取引が行われます。
証券取引所
（しょうけんとりひきじょ）株式や債券、REITなどが売買される公式な取引市場のことです。東京証券取引所（東証）をはじめ、世界中にさまざまな取引所が存在し、資金調達と投資の中心的な役割を果たします。
ETF
（いーてぃーえふ）Exchange Traded Fund（上場投資信託）の略で、株式市場に上場されている投資信託です。分散投資が可能で、株式のようにリアルタイムで売買できます。
インデックス投資
（いんでっくすとうし）特定の指数（インデックス）に連動する投資成果を目指す投資手法です。主にインデックスファンドやETFを通じて実行され、低コストで市場全体の成長を取り込むことを目的とします。
リスク管理
（りすくかんり）投資におけるリスクを最小限に抑えるための戦略や手法を指します。分散投資や適切な資産配分が一般的なリスク管理の方法です。
分散投資
（ぶんさんとうし）リスクを軽減するために、異なる資産や地域、業種などに資金を分散して投資する手法です。投資信託やREITは分散投資を容易に行える金融商品として活用されています。
ポートフォリオ
（ぽーとふぉりお）投資家が保有する資産の組み合わせを指します。不動産、株式、債券、REITなど、異なる資産に分散投資することで、リスクを軽減しながら収益を最大化することを目指します。不動産投資においては、地域や物件タイプの多様性を確保することが重要です。
調査
デューデリジェンス
（でゅーでりじぇんす）不動産投資や取引において、物件の価値やリスクを事前に精査するプロセスを指します。法的、物理的、経済的な観点から物件を調査し、所有権や法的リスク、建物の状態、市場環境、収益性などを確認します。適切なデューデリジェンスを実施することで、投資リスクを最小限に抑え、長期的な収益性を確保することが可能です。
資産評価
NOI
（エヌオーアイ）Net Operating Income（純営業収益）の略。賃料収入から固定資産税、管理費、修繕費などの経費を差し引いた純収益です。ローン返済前の収益力を示す指標として、投資判断に重要です。
NOI利回り
（エヌオーアイりまわり）NOI（純営業収益）を物件価格で割った値をパーセントで示した指標です。不動産投資において、物件の実際の収益性を評価するために使用されます。経費を考慮した上での利回りであるため、表面利回りよりも信頼性の高い指標とされています。
NAV倍率
（ナブばいりつ）REITの時価総額を純資産価値（Net Asset Value）で割った倍率です。1倍を下回る場合は割安、上回る場合は割高と判断される基準の一つとなります。
キャップレート
（きゃっぷれーと）Capitalization Rate（資本還元率）の略。NOI（純営業収益）を物件価格で割った値で、不動産投資における重要な収益指標です。物件の収益力と価格の妥当性を評価する際に使用され、一般的に高いほど投資効率が良いとされます。
資金調達・借入
頭金
（あたまきん）物件購入時に必要となる自己資金です。一般的に物件価格の20-30%が必要で、これに諸経費が別途加わります。頭金が多いほど月々の返済負担を抑えることができ、融資も受けやすくなります。
借入金比率
（かりいれきんひりつ）物件購入価格に対する借入金の割合を示す指標です。一般的に物件価格の70-80%が借入の上限とされ、残りは自己資金（頭金）が必要となります。この比率が高いほど、ローンの返済負担が大きくなります。
LTV
（エルティーブイ）Loan To Valueの略で、総資産に対する借入金の割合を示す指標です。REITの財務健全性を評価する重要な指標の一つで、一般的に50%以下が望ましいとされます。
経費・支出
減価償却
（げんかしょうきゃく）建物や設備の経年劣化による価値の減少を費用として計上する会計上の処理です。不動産投資において重要な節税効果をもたらし、課税所得を減らすことができます。
修繕費
（しゅうぜんひ）物件の維持や管理に必要な修繕作業にかかる費用です。例えば、外壁の補修や設備の交換などが含まれます。経費として計上することで節税につながる場合があります。
管理費
（かんりひ）物件の運営や維持管理にかかる費用です。マンションの管理会社への委託費用や共用部分の清掃費用が含まれます。不動産の収益性を評価する際に重要な要素です。
修繕積立金
（しゅうぜんつみたてきん）将来の修繕や設備の更新に備えて定期的に積み立てる資金です。建物の経年劣化に伴う大規模修繕や、突発的な修繕に対応するために必要不可欠な準備金として位置づけられます。
広告費
（こうこくひ）賃貸物件の空室を埋めるために行う広告や宣伝活動にかかる費用です。不動産仲介業者に支払う手数料やオンライン広告の掲載料などが含まれます。経費として計上可能です。
ローン利息
（ろーんりそく）不動産投資ローンにかかる利息の費用です。ローン元本の返済とは別に発生し、経費として計上できます。金利が収益性に与える影響は大きいため、資金計画において重要な要素です。
火災保険料
（かさいほけんりょう）不動産物件に対する火災保険の保険料です。災害や事故による損害リスクに備えるため、経費として計上できます。物件の収益性に影響する重要なコスト項目です。
収益・利回り
金利
（きんり）不動産投資ローンにおける借入金の利率のことです。固定金利と変動金利があり、返済期間や借入条件により異なります。収支計画を立てる際の重要な要素となり、収益性に大きな影響を与えます。
利回り
（りまわり）物件投資の収益性を表す重要指標です。年間収入を購入価格で割った値をパーセントで示します。表面利回りと実質利回りの2種類があり、実際の投資判断では実質利回りを重視します。
分配金利回り
（ぶんぱいきんりまわり）REITの収益性を評価するための指標で、投資家が受け取る分配金を基に計算されます。年間の分配金額を投資口の購入価格または市場価格で割り、パーセントで表します。市場価格を基にする場合、価格変動によって利回りが変化するため注意が必要です。
表面利回り
（ひょうめんりまわり）年間の家賃収入を物件価格で割った値です。経費を考慮していない単純な収益指標で、物件の概算評価に使用します。ただし、実際の収益性は実質利回りで判断する必要があります。
実質利回り
（じっしつりまわり）年間の実質収入（家賃収入から経費を引いた額）を物件価格で割った値です。実際の投資効率を表す重要な指標で、投資判断の基準となります。一般的に表面利回りより2-3%程度低くなります。
キャッシュ
（きゃっしゅ）手元にある現金や預金を指します。不動産投資では、キャッシュを保有することで、突発的な支出や修繕費用に対応する余力を確保できます。また、十分なキャッシュがあることで、新たな投資機会にも柔軟に対応できます。
キャッシュフロー
（きゃっしゅふろー）一定期間における現金の流入と流出の差額を指します。不動産投資では、賃貸収入（インカムゲイン）から運営費用やローン返済を差し引いた後の手元に残る現金がキャッシュフローとなります。ポジティブなキャッシュフローは安定した投資運用の指標となります。
流動性
（りゅうどうせい）資産を現金化するまでの容易さを指します。流動性が高い資産（例: 上場株式や預金）は、短期間で現金化可能です。不動産は一般的に流動性が低く、売却までに時間がかかるため、投資判断時に考慮する重要な要素となります。
インカムゲイン
（いんかむげいん）投資により定期的に得られる収入のことです。REITの場合は分配金、不動産投資の場合は家賃収入が該当します。値上がり益（キャピタルゲイン）と区別されるもので、安定した収益の基盤となります。
キャピタルゲイン
（きゃぴたるげいん）投資対象の値上がりによって得られる利益を指します。REITの場合、保有物件の売却益がこれに該当します。インカムゲイン（分配金）とともにREIT投資の収益源の一つです。
分配金
（ぶんぱいきん）REITや投資信託で得られる収益の一部を、投資家に還元するために支払われる金銭のことです。J-REITでは、法律により利益の90%以上を分配金として投資家に還元する義務があり、投資家に安定した収益を提供する基盤となっています。
税金・節税
確定申告
（かくていしんこく）不動産投資による収入や経費を税務署に申告する手続きです。毎年2月16日から3月15日までの期間に行います。適切な申告により、経費控除や減価償却による節税効果が得られます。
所得税
（しょとくぜい）個人が得た所得に対して課される国税です。所得の種類ごとに計算され、給与所得、不動産所得、事業所得などが対象です。累進課税制度が適用され、所得が高いほど税率が上がります。不動産投資の収益も所得税の対象となります。
課税所得
（かぜいしょとく）所得税や住民税の課税対象となる所得のことです。総所得から必要経費や各種控除（基礎控除、医療費控除など）を差し引いて算出されます。不動産投資では、賃貸収入から減価償却費やローン利息を差し引いた後の金額が課税所得となります。
住民税
（じゅうみんぜい）都道府県や市区町村に納める地方税です。前年の所得を基に計算され、均等割と所得割の2種類で構成されます。不動産投資による所得が住民税の課税対象となる場合もあります。
法人税
（ほうじんぜい）法人が事業活動で得た所得に対して課される税金です。課税所得に基づき税率が適用され、会社の規模や事業内容に応じて変動します。J-REITなど特定の法人は、利益の90%以上を分配することで法人税が軽減される仕組みがあります。
固定資産税
（こていしさんぜい）毎年課税される不動産保有にかかる税金です。土地・建物の評価額に対して1.4%が基本税率で、都市計画税（0.3%）と合わせて年4回に分けて納付します。経費として計上可能です。
不動産取得税
（ふどうさんしゅとくぜい）不動産購入時に課される税金です。土地・建物の価格に対して課税され、課税標準額の4%（住宅は3%）が税率となります。取得後に一度だけ課税され、支払いは取得後数ヶ月以内です。
登録免許税
（とうろくめんきょぜい）不動産の所有権を登記する際にかかる税金です。土地・建物の価格に対して2%（住宅用は0.3%）の税率が適用されます。購入時の諸経費の一つとして考慮する必要があります。
都市計画税
（としけいかくぜい）都市計画事業や土地区画整理事業に充てるため、市街化区域内の土地・建物に課される税金です。固定資産税と一緒に課税され、税率は0.3%が一般的です。
法律・制度
抵当権
（ていとうけん）債権者が債務不履行時に担保物件を処分して優先弁済を受ける権利です。不動産取引では、融資の担保として設定されることが一般的で、抵当権の有無や登記内容を確認することが重要です。
優先弁済
（ゆうせんべんさい）債権者が債務者からの弁済を他の債権者よりも優先して受け取る権利です。不動産投資では、抵当権を設定することで優先弁済の権利が確保されます。
賃貸借契約
（ちんたいしゃくけいやく）貸主と借主の間で締結される、不動産の賃貸借に関する契約です。契約内容には、賃料や契約期間、更新条件、解約条件などが含まれます。賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
瑕疵担保
（かしたんぽ）物件に隠れた欠陥（瑕疵）がある場合に、売主が買主に対して責任を負う制度です。例えば、建物の構造的欠陥や地盤の問題がこれに該当します。2020年の民法改正により、「契約不適合責任」に統一されましたが、不動産取引では依然として重要な概念です。
区分所有法
（くぶんしょゆうほう）正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」で民法の特別法です。マンション法とも呼ばれます。マンションなどの建物を複数の区分所有者で所有・管理する際のルールを定めた法律です。区分所有者の権利義務、共用部分の管理方法、管理組合の運営などが規定されています。
管理規約
（かんりきやく）マンションなどの区分所有建物における、所有者間の権利義務関係や建物の管理方法などを定めた規則です。区分所有法に基づいて作成され、所有者全員に遵守義務があります。
管理組合
（かんりくみあい）マンションなどの区分所有建物の共用部分を管理・運営するための組織です。区分所有者全員が加入する義務があり、修繕積立金の管理や共用設備の維持管理などを行います。
規約共用部分
（きやくきょうようぶぶん）マンションなどの区分所有建物において、管理規約で共用部分として指定される部分です。例えば、専用庭やルーフバルコニーがこれに該当します。通常の共用部分とは異なり、管理規約で詳細が定められます。
借地借家法
（しゃくちしゃくやほう）土地や建物の賃貸借に関する基本的なルールを定めた法律です。賃借人の権利保護、賃貸借契約の更新、賃料の増減額請求などについて規定しています。
定期借家
（ていきしゃくや）契約期間満了時に更新がなく、確実に契約が終了する賃貸借契約の形態です。期間や賃料を柔軟に設定できる一方、契約更新の権利は発生しません。
不動産登記
（ふどうさんとうき）不動産の所有権や抵当権などの権利関係を公的に記録する制度です。登記簿に記載される情報には、所有者の氏名や所在地、抵当権の設定状況などが含まれます。不動産取引の際には、登記内容の確認が不可欠です。
宅建業法
（たくけんぎょうほう）宅地建物取引業法の略称。不動産業者や宅地建物取引士の業務を規制し、取引の安全性と公正性を確保するための法律です。重要事項説明や契約書面の交付義務、報酬額の制限などが規定されています。
重要事項説明
（じゅうようじこうせつめい）不動産取引において、宅地建物取引士が購入者や借主に対して行う法定の説明です。物件の権利関係、法的規制、取引条件などの重要な事項について説明が義務付けられています。
都市計画
（としけいかく）都市の土地利用や開発を計画的に進めるための制度です。都市計画区域内では、用途地域や建築規制が定められており、土地利用の種類や建築物の規模が規制されます。
用途地域
（ようとちいき）都市計画法に基づき、特定の地域における土地の使用目的を定めるための区分です。住居専用地域、商業地域、工業地域などがあり、それぞれに建築物の用途や規制が設けられています。
建築基準法
（けんちくきじゅんほう）建築物の構造、設備、安全性、環境への影響などを規定する法律です。建築物の設計や施工に際して遵守すべき基準を示しています。
建ぺい率
（けんぺいりつ）敷地面積に対する建築面積の割合の上限を定めた規制値です。用途地域により異なり、住居地域で60%、商業地域で80%が一般的です。角地や防火地域では緩和される場合があります。
容積率
（ようせきりつ）敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を示す規制です。建物の高さや階数に影響し、用途地域によって異なります。例えば、住居地域では100%から300%程度が一般的です。
建築確認
（けんちくかくにん）建築物の設計が建築基準法やその他の法令に適合しているかを確認する手続きです。確認済証を取得することで、法令に従った建築が許可されます。